Bail commercial : la Cour de cassation rappelle l'importance l’obligation de délivrance du bailleur

Dans cette affaire, une locataire de locaux commerciaux, confrontée à d’importants désordres (infiltrations rendant les lieux impropres à leur usage), avait cessé de régler ses loyers et invoqué une exception d’inexécution, reprochant par ailleurs au bailleur un manquement à son obligation de délivrance.

La Cour de cassation rappelle avec force le contenu de cette obligation fondamentale du bailleur : il doit non seulement délivrer le bien loué, mais encore l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et en assurer une jouissance paisible (art. 1719 Code civil). Lorsque ce devoir n’est pas respecté et que les locaux deviennent impropres à leur destination, le locataire peut suspendre le paiement des loyers, sans être tenu de mettre en demeure le bailleur au préalable. La cour d’appel, en exigeant une telle formalité, avait ajouté une condition que la loi n’impose pas.

Cet arrêt est important sur le plan pratique :

• il renforce la protection du locataire face aux défaillances du bailleur ;
• il rappelle que l’exception d’inexécution s’applique de plein droit dès que les locaux ne peuvent plus être exploités, ce qui facilite la défense du preneur en cas de manquement grave ;
• pour les bailleurs, il souligne la nécessité d’assurer l’entretien effectif des locaux.

En définitive, la Cour renforce la portée de l’obligation de délivrance, pilier des rapports locatifs commerciaux, et réaffirme son rôle de garantie de l’équilibre contractuel.

Décision disponible sur le site de la Cour de cassation : https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7