Quand "Congé avec offre de renouvellement" = refus de renouvellement

Focus sur cet arrêt publié au Bulletin, par lequel la 3^ème chambre de la Cour de cassation se positionne fermement dans l’encadrement des renouvellements de baux commerciaux. Cet arrêt rappelle avec force un principe fondamental : le renouvellement doit s’opérer aux mêmes clauses et conditions que celles du bail initial, sauf en ce qui concerne le loyer, qui peut éventuellement être révisé.

Toute modification substantielle non acceptée par le locataire, qu’il s’agisse de la contenance des lieux ou des obligations contractuelles, peut être assimilée à un refus de renouvellement. Ce dernier ouvre droit, pour le preneur, à une indemnité d’éviction.

1.       Le droit au renouvellement : Un pilier protecteur du locataire

Le droit au renouvellement du bail commercial a pour objectif de protéger la pérennité du fonds de commerce du preneur. À la fin du bail, le locataire est en droit de demander son renouvellement, sauf en cas de motif grave et légitime invoqué par le bailleur. Ce mécanisme protège l’investissement et la stabilité de l’activité du locataire.

2.       La marge de manœuvre du bailleur : Congé avec offre de renouvellement

Le bailleur, de son côté, peut choisir de délivrer un congé avec offre de renouvellement. Toutefois, il est tenu par une contrainte majeure : les conditions du bail renouvelé doivent rester identiques à celles du bail expiré, à l’exception du loyer, et sous réserve des adaptations consécutives à la Loi Pinel et des évolutions jurisprudentielles.

Toute tentative de modifier les éléments essentiels du contrat — par exemple l’ajout d’obligations d’entretien nouvelles ou la réduction de la surface louée — est susceptible d’être requalifiée en refus de renouvellement.

3.       Conséquences pratiques pour les parties

Pour le bailleur :

En cas de modification des conditions, un bailleur risque une requalification de son congé en refus de renouvellement, l’exposant à des sanctions financières importantes, sous forme du paiement d’une d’indemnité d’éviction à verser au preneur. La vigilance est donc de mise dans la rédaction des offres de renouvellement.

Pour le preneur :

Le locataire se trouve dans une position de force ; du fait de jurisprudence, il peut contester des modifications unilatérales et, le cas échéant, réclamer une indemnité d’éviction, qui compense la perte de son fonds de commerce.

4.       Conclusion

Cet arrêt vient renforcer la nécessité pour les parties de respecter scrupuleusement les règles encadrant le renouvellement des baux commerciaux et l’équilibre contractuel d’origine. Face à des enjeux financiers significatifs, il est essentiel pour bailleurs et preneurs de se faire accompagner par des professionnels du droit. Une gestion prudente et un conseil éclairé sont les clés pour éviter tout contentieux coûteux et préserver leurs intérêts respectifs.